Normalmente os Contratos de alugueis são feitos sem nenhuma orientação, sem contar quando o proprietário ainda se lembra de fazê-lo por escrito.
Erros graves, falta de disposições sobre assuntos importantes, ausência de cláusulas básicas e outros defeitos rotineiros são vistos nesses contratos, principalmente quando se escolhem os primeiros modelos encontrados no google.
Não se limitando apenas aos pequenos locadores, os donos de imóveis de grandes empresas também são negligentes juridicamente.
E essa situação se reflete em impossibilidade de se retirar o inquilino por meio de uma liminar; reajuste do aluguel menor que o esperado; ausência de armas jurídicas para cobrar o inadimplente de forma mais eficiente; calotes; conflitos, discussões, brigas, e tudo mais de ruim que existir acontece.
Após a elaboração de Contrato de Locação sem alguma cláusula ou disposição importante é muito mais difícil consertar toda a situação (quando houver solução) do que prevenir.
Aqui apontaremos 3 exemplos de como a ausência de uma assessoria jurídica qualificada pode te deixar em maus lençóis.
1 – Ausência de contrato por escrito, na locação residencial;
Na locação de imóvel com finalidade residencial, caso não haja um contrato por escrito – porque contrato haverá, mas ele será verbal – o locador não pode reaver o imóvel antes do prazo de 5 (cinco) anos.
Imagine ficar com um inquilino que é contra a sua vontade por todo esse prazo.
Até existem hipóteses para retira-lo, mas são apenas essas daqui:
a) Mútuo acordo;
b) Infração legal ou contratual;
c) Falta de pagamento;
d) Reparações urgentes;
e) Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
f) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
h) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
É que o art. 47 e incisos da Lei de nº 8.245/1991 (a Lei do Inquilinato) diz que se o contrato for verbal, na locação residencial, apenas nesses casos acima o locador poderá reaver o imóvel antes de 5 (cinco) anos ininterruptos de locação.
Não sendo algumas dessas hipóteses ou você não conseguindo prová-las, terá de aturar o seu inquilino contra sua vontade ou poderá retira-lo mediante indenização.
2 – Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 (trinta) meses
Essa é outra hipótese da aplicação do art. 47, citado acima, que dispõem que tanto na ausência de contrato por escrito como na existência de um, mas com prazo menor que trinta meses, o resultado será o mesmo: impossibilidade de retomar o imóvel antes de cinco anos.
3 – Contrato de locação comercial sem prazo determinado ou feito verbalmente impede o locatário de pedir a renovação do contrato
Quem tem um comércio de rua sabe da importância do “ponto”. Ter um imóvel em local movimentado, com fácil acesso de estacionamento, próximo de grandes centros, é um diferencial.
Além disso, os seus clientes se acostumam com o local no qual o seu estabelecimento comercial se encontra e mudar de lugar pode representar uma queda grande de faturamento.
Diante da importância do ponto, a legislação traz uma proteção para os imóveis comerciais, que é a possibilidade de renovar o contrato, desde que preenchidos os requisitos legais, mantendo a empresa naquela localidade.
Acontece que, dentre as exigências, há a necessidade de que o contrato seja feito por escrito e com prazo determinado, ademais disso, o prazo mínimo somando os contratos deve ser de, no mínimo, 5 (cinco anos), art. 51, caput e incisos I e II, da Lei do Inquilinato.
Não tendo cumprido algum desses requisitos (lembrando que há outros ainda), o locador não será obrigado a te manter no imóvel, podendo pedi-lo de volta e alugar para outra pessoa.
Então, se o locador não tem interesse de facultar essa possibilidade ao inquilino, fará um arranjo jurídico para impedir que todos os requisitos da ação renovatória se concretizem.
E se o inquilino pretende continuar no imóvel, de igual modo, tomará as providências jurídicas para, no início, se assegurar de que toda a parte de documentos esteja correta para, no futuro, não ser surpreendido com uma notícia desagradável que terá de deixar o imóvel, perdendo toda a clientela conquistada naquele local.
Estes são apenas alguns exemplos do que pode ocorrer em um contrato de locação, seja residencial ou comercial, que for feito sem a devida orientação jurídica adequada.
Não quer passar por todos esses riscos? Contrate um advogado especialista na área para te dar segurança jurídica.
André Scalli, advogado especialista em Direito Contratual
Comentários